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协信远创私募债又爆违约,大股东三名董事离职,项目转让计划无眉目

时间:2021/03/30  点击量:99

曾经风光无限的渝派地产“五朵金花”之一,重庆协信远创实业有限公司(下称“协信远创”)正陷入资金链危机中。

据媒体报道,协信远创发行的私募债“18协信01”于3月9日到期,但截至当日下午5点30分,尚未收到本息兑付资金。该债券发行规模7.1亿元,存续余额约4.4亿元,票息7.5%。

针对被曝出的债务违约事件,协信于2021年3月10日发布声明回应称,各类报道和传闻的内容有失实和夸张之处,且新股东的决策流程严重影响到融资、处置资产等改善公司经营和现金流行为的及时实施。但是并未正面回应债务违约的问题。

3月11日,21世纪经济报道就此征询了协信远创,对方不予回应,称“不清楚情况”。

早在去年3月,协信远创就曾出现“技术性违约”,同样是这只债“18协信01”,付息资金迟到一天才到账。

今年2月23日,这笔私募债券出现了一次高达65%的暴跌,仅报32.8元。暴跌的背后,昭示着协信脆弱的现金流。

评级遭下调,隐含违约率大幅波动

3月10日,中证指数披露,16协信06(136540.SH)中证隐含违约率为99.99%,较前一交易日中证隐含违约率66.383%,波动幅度达到50.64%。在二级市场上,协信远创债多日无成交,流动性差。

此次事件之前,协信远创的评级已遭下调。2月23日,联合资信发布公告,2月8日已将协信远创主体和“18协信01”、“16协信03”、“16协信05”、“16协信06”、“16协信08”信用等级下调至AA-,并将其列入评级观察名单。联合资信3月5日公告,决定将主体和“18协信01”信用等级下调至BB,评级展望为负面。

除了前途未卜的“18协信01”,协信另一只债券“16协信03”将于2021年3月17日到期,该债券发行总额为20亿元,期限5年,票息6.5%。

WIND显示,协信远创名下共存续4只债券,存量信用债总规模约25.9亿元,均将于一年内到期。

销售减少,流动性紧张

2021年全年,协信面临25.9亿元的债券需要进行兑付,资金压力巨大。然而,协信的收入情况却变得恶化。

据观点指数发布的中国房地产销售TOP100榜单显示,2020年,协信远创全口径销售金额仅180亿元,同比下降约15%,跌出百强榜。被龙湖、金科远远甩在身后,年内金科销售额成功破两千亿,龙湖为2706亿。

协信未公布2020年三季报和年报。据协信2020年中报,上半年公司营业收入为20.57亿,同比下降46.08%;归属母公司净利润-12.89亿,同比下降728.04%。截至2020二季度,公司总资产897.86 亿元,资产负债率80.45%,净资产收益率为-8.73%。其中短期借款达32.6亿,流动负债合计457.73亿,但协信手上的货币资金,仅26.21亿元,流动性紧张。

此外,截至2019年底,公司待售面积844.08万方,其中车位289.95万方(占比34.35%)、住宅236.07万方(占比27.97%)、办公177.13万方(占比20.99%),待售项目中住宅占比较低,车位、办公等占比较高,面临去化压力。公司土储规模小,截至2019年底,土储面积318.16万方。截至2020上半年,公司资产总计897.86亿元构成中,货币资金26.21亿元、其他应收款119.69亿元、存货390.98亿元、投资性房地产270.23亿元。公司存货开发产品占比较高,整体去化偏缓。公司投资性房地产采用公允价值计量,已全部抵押。公司其他应收款主要为实控人及其关联公司欠款,存在资金占用风险。

2月23日,协信远创在上交所的一则公告中揭露了自身资金紧张的局面。“未来一年内,公司有数笔公司债券陆续到期,集中兑付压力大。公司将通过积极推动项目销售回款,转让非战略性的地产项目,处置持有的金融资产,申请股东方支持等多方式、多渠道努力筹措资金,尽力保证公司债券到期足额兑付兑息。”

早在2019年末,协信远创就曾传出资金问题。

公开资料显示,协信远创于2019年初将重庆大竹林项目部分股权卖给了融创,同年7月出售湖州项目予海伦堡。2020年1月,协信集团开始传出欠薪、欠贷的消息。没过多久,协信远创被列为被执行人,执行标的6.13亿元。同年,协信将重庆龙兴的协信哈罗国际60%股权转让给阳光城,其昆明文旅项目也传出停工消息。

在陷入“资金链断裂”传闻很长一段时间后,协信远创迎来“白衣骑士”——新加坡最大的土地业主之一的新加坡城市发展有限公司(CDL)。DCL以43.9亿元现金入股的战投,并没有迅速将协信远创拉出泥潭。入主不到一年,协信远创似乎已经成为了CDL的“烫手山芋”。

协信远创公告中指出,因对协信远创投资事宜意见存在分歧,公司间接第一大股东CDL三名董事近期相继辞职。

今年2月,CDL以1.74亿新元从协信和中国平安收购了深圳启迪协信共84.6%股权。彼时CDL执行主席郭令明说:“重点是在提高流动性的同时,限制公司在协信远创投资的任何额外财务风险。”

未来一年,协信远创有数笔债券陆续到期,集中兑付压力大。根据公司提供的偿还债务资金筹措计划,拟通过项目转让、推动销售回款等方式筹措资金,但相关项目转让计划尚无明确方案,项目转让进度也存在不确定性,公司债务偿还对于股东支持依赖度高。

盲目多元化,昔日光环不再

协信远创也曾风光一时。该公司成立于1999年,在全国20多座城市拥有住宅、商场、办公楼和服务公寓等多种类型的房地产,是协信集团在房地产领域的运营平台。

2011年协信开始走出大本营重庆,先后进军成都、无锡。2012年8月竞得上海虹桥地块首次入沪后,先后又夺得闸北、浦东祝桥地块,在上海用于拿地的资金超过了28亿元。

之后短短几年时间,协信先后进军苏州、无锡、成都、昆明、三亚、长沙等城市,除了住宅开发,还建立了商业项目事业部。公司实际控制人吴旭曾以86.3亿元的身家,位列2019年福布斯中国富豪榜第311名。2014年,协信集团以155亿元的销售额排名全国前50、重庆第三,与龙湖、金科、东原、华宇并称为渝派地产“五朵金花”。

但也在同年,吴旭被纪检部门带走调查,包括刘爱明、魏开忠、王裕强、张立洲、王琴、陈琼、汪红等在内的一批得力干将先后离职。

之后,在全国扩张势头凶猛的协信远创,以13.4亿元的总价卖掉了其进入上海首个项目中的五栋写字楼,接盘者为平安信托。

2015年,协信集团开始“去房地产化”,转型进入产业地产、金融资管等多个领域。与此同时,协信集团在资本市场也跃跃欲试,2017年入股狮头股份,计划让旗下物业平台天骄爱生活“借壳上市”,但因狮头股份股权遭冻结终止重组。如今狮头股份因经营不善已被ST。

协信远创本为房企,在商业模式没跑通的情况下就开始多元化开展新业务,导致其新业务没有足够资金培育,同时还耽误了高周转推动住宅业务上规模的时机。

2020年11月,协信旗下子公司因拖欠一笔设计费长达5年,被法院列为被执行人,更被爆出现金资产不足150万元的消息。

目前,重资产项目偏多成为协信远创资产难以出售的主要原因。协信远创在公告中表示,公司项目储备构成中办公、商业等占比高,住宅类产品占比较低,去化周期偏长,是导致销售营收等下滑的重要原因。

正如协信远创在公告中所言,项目转让计划尚无眉目且存在不确定性,加之集中的债务压力,未来将面临极大考验。

(作者:21研究员/崔海花、雍妍(实习生)、栏目统筹:卢先兵)

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